La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, para realizar la inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas. utilizando como base la cartografía catastral.La finalidad de esta actuación es conseguir una mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico y de esta manera conseguir una coordinación catastro-registro. La Dirección General de los Registros y del Notariado junto con la Dirección General del Catastro han publicado una Resolución conjunta (Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro), regulando los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. En esta Resolución exige para la inscripción de las fincas, una documentación gráfica que incluya las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos, suscrita por técnico competente. Los objetivos perseguidos con esta Resolución son:

1.- Conseguir una mayor precisión en la descripción de las fincas registrales mediante la incorporación de una descripción gráfica georreferenciada que coincida con la superficie inscrita y que quede inscrita en el folio real.

2.- Que el registrador se pronuncie respecto a si la descripción gráfica inscrita se corresponde con la contenida en el catastro, en cuyo caso será ésta la que se incorpore al Registro considerándose la finca coordinada.

3.- Que la cartografía catastral pase a ser la única base gráfica de la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, descartando otras cartografías oficiales si bien la Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de aportar una descripción geográfica georreferenciada alternativa para el caso de que aquella no se corresponda con la realidad.

Ahora bien, consideramos que en estos casos la cartografía catastral va a seguir siendo al base de la representación gráfica del registro de la Propiedad, al exigirse a la representación gráfica alternativa que cumpla con una serie de requisitos técnicos que garanticen su compatibilidad y coherencia con la cartografía catastral con la finalidad final de que dicha representación se incorpore posteriormente al parcelario catastral, actualizando o rectificando la cartografía catastral, motivo por el cual la representación gráfica alternativa inscrita tiene un carácter provisional o transitorio.

¿Qué es la Georreferencia de una parcela catastral?

Entendemos por Georreferenciar una parcela catastral es aquella técnica que permite emplazar en el espacio de manera precisa definida por unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la parcela. La forma de expresión de de una parcela se expresa mediante la incorporación de un sistema de referencia su sistema de proyección y sus coordenadas. En el caso de España el sistema de referencia oficial es el conocido como ETRS89 (y también REGCAN95 en Canarias) y la proyección a utilizar se llama UTM. La información acerca de la georreferenciación de una parcela se representa en un formato GML específico. Se representa empleando el formato GML de parcela catastral INSPIRE.

¿Cuáles son los pasos para generar un fichero GML de una parcela catastral?

Consideramos que previamente debemos de disponer de de la cartografía catastral de la zona a estudio en formato DFX, el sistema de coordenadas UTM y el sistema geodésico de referencia ETRS89. A continuación realizaremos las modificaciones de lindes pertinentes sobre la cartografía catastral y eliminaremos todos los demás datos. Paso siguiente es la obtención de las coordenadas de los vértices de la finca resultante y finalmente generaremos el fichero GML para adaptarlo al formato de la parcela resultante

¿Qué es la Representación Gráfica Alternativa (RGA)?

La representación gráfica alternativa (RGA) es una representación gráfica que NO coincide con la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble al entender el titular que no se corresponde con la realidad física. Es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La RGA se refiere a una parcela, que se define como la porción de suelo que delimita la geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso.

En esta empresa se ofrece los siguientes servicios técnicos de georreferenciación a Notarías, para actos entre Catastro y Registro de la Propiedad.

Certificado de Georreferenciación (correspondientes a: segregaciones, agrupaciones, reparcelaciones de parcelas o inmatriculaciones de fincas.)

1. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO:

Consistente en:

   - Instauración de bases para la realización de los trabajos.

   - Coordenadas UTM ETRS89.

   - Levantamiento topográfico del perímetro de la parcela.

   - Obtención el plano georreferenciado.

   - Preparación de informe con coordenadas de vértice de parcela.

2. CERTIFICADO DE GEORREFERENCUIACIÓN DE RECINTO

Consistente en:

   - Preparación de planos de la parcela objeto de estudio.

   - Elaboración de fichero informático.

   - Preparación de formato GML.

   - Envió a Dirección General de Catastro.

   - Certificado positivo de emisión por Dirección General de Catastro.

3. REPRESENATCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (RGA) , EN FORMATO GML.

Consistente en:

   - Preparación de planos de la parcela objeto de estudio.

   - Elaboración de fichero informático.

   - Preparación de formato GML.

   - Envió a Dirección General de Catastro.

Si ya ha recibido esa notificación del Catastro -los contribuyentes de canarias entre otros lo están haciendo este año-, lo más recomendable es sentarse a analizar detenidamente los datos identificativos de sus propiedades inmobiliarias. No es un asunto baladí. En concreto, atienda a factores como la superficie (construida, útil, etc.) en metros cuadrados, el domicilio en el que se encuentra ubicado, la titularidad de los inmuebles (compartida, única, etc.), el año de construcción y el uso de la misma, entre otros.

Si encuentra algún error, dispone de dos vías para reclamar esta valoración. Y debe hacerlo no sólo porque puede ahorrarse un dinero cuando le calculen el importe de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el de plusvalías; sino también porque supone una obligación fiscal que, si no se lleva a cabo, puede acabar en una sanción.

Los expertos resaltan que el procedimiento más ágil a la hora de resolver estos conflictos es el del recurso de reposición. Se trata de un proceso que se debe presentar ante el propio Catastro o, en su caso, ante el organismo provincial o municipal al que se encuentran cedidas las transferencias en esta materia.

Debe tener en cuenta que, una vez recibida la notificación catastral -bien por correo postal o mediante certificado electrónico-, dispone de un mes para poder presentar este recurso.

La otra opción es acogerse a una reclamación económico-administrativa, que debe presentarse ante el Tribunal Económico-Admisnitrativo Regional. En el caso de que el valor del inmueble sea superior a 1,8 millones de euros, se puede presentar ante el Tribunal Económico-Administrativo Central. Estas vías son recomendables cuando previamente el recurso ante el Catastro no haya tenido los efectos deseados. En última instancia, se puede acudir a la vía judicial.

Para que todo el proceso sea correcto, deberá presentar un escrito en el que opte por el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa; deberá identificar tanto al titular como la propiedad; exponer alegaciones de forma concreta; y aportar toda la documentación necesaria.

Otra posible incidencia que se puede producir es que haya habido algún cambio en los inmueblesde su propiedad y no se encuentren reflejados. Por ejemplo, si ha realizado alguna reforma en sus inmuebles. Si no lo ha comunicado al Catastro, debe hacerlo cuanto antes mediante alguno de los correspondientes modelos: por alteración de la titularidad (901-N); por ampliación o rehabilitación (902-N); o por agregación, segregación o división de bienes inmuebles (903-N)

El certificado de antigüedad de la vivienda es un documento legal y oficial en el que se indica la fecha de finalización de la construcción de la vivienda, ya que, en muchas ocasiones, lo único que figura es la descripción del terreno donde se ha efectuado la construcción del edificio. Se trata de un documento redactado por un arquitecto o arquitecto técnico, en el que figura la fecha de fin de la obra de la vivienda, un certificado que puede servir para completar la escritura de la vivienda.

La necesidad del certificado de antigüedad de vivienda

Es un procedimiento necesario y obligatorio para la solicitud de diversos trámites, como la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de la vivienda, entre otros. El contexto legal de la solicitud del certificado de antigüedad de la vivienda viene regulado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que quedaron aprobadas las normas y leyes complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria en materia de Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística. Nos conviene conocer que no tenemos por qué realizar este trámite por nosotros mismos, sino que podemos autorizar a otra persona (un abogado, preferiblemente) para que realice la gestión en nuestro lugar.

El certificado de antigüedad de vivienda ante la Administración

Los certificados de antigüedad de la vivienda no incluyen aspectos relacionados con cuestiones como la habitabilidad o seguridad de la estructura del edificio. Por ello, no se considera necesario el visado colegial del sector de la arquitectura, el cual sí se necesita para otros trámites administrativos, ya que no existe una relación directa entre el trabajo profesional realizado por el arquitecto o arquitecto técnico y la posible afectación o el daño a la integridad y seguridad de las personas que habiten o puedan habitar la vivienda.

Otra de las utilidades que presenta este documento legal es, además de completar la documentación de la escritura de la vivienda, que certifica adecuada y oficialmente que esta no tiene vigente ningún expediente disciplinario, así como la antigüedad aproximada de la realización del proceso de edificación. Se trata de una información de mucha importancia para diversos procedimientos, como solicitudes, gestiones bancarias, etc. De este modo, estamos ante la posibilidad de escriturar nuestra vivienda incluyendo esta vez todas las mejoras que hayan sido efectuadas y puedan operar en nuestro propio provecho. Obtenemos, como consecuencia, un valor de tasación más elevado y alejamos, de esta forma, además, la posibilidad de derribos o sanciones urbanísticas.

El certificado que acredita la antiguedad de las construcciones nos permite justificar ante la Administración que nuestra vivienda o su obra de ampliación posee la antigüedad necesaria y requerida para que pueda ser regulada. Debe ir acompañada por una memoria realizada por un arquitecto y en la que se harán constar diversos elementos, como la descripción de los materiales usados, un reportaje fotográfico sobre la parcela y su edificación, un estudio detallado sobre la exacta ubicación de la vivienda y su entorno y diversa documentación que acredite su antigüedad.

Certificados energéticos

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